1. ¿Qué promulgó la Ley 21.850?
La Ley 21.850, titulada “Para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social”, fue promulgada el 9 de octubre y publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026.
Su artículo cuarto transitorio permite aplicar una exención temporal de IVA a ciertas ventas de viviendas nuevas. El beneficio se abre el primer día hábil del segundo mes posterior a la publicación: 1 de diciembre de 2026. Desde esa fecha, la ventana dura un año.
2. Los cuatro requisitos para que una vivienda califique
La operación debe cumplir conjuntamente las condiciones que establece la ley:
Destino habitacional
Debe ser un inmueble construido destinado a vivienda. La exención no fija un límite de precio, superficie ni cantidad de unidades del proyecto.
Primera transferencia
Debe ser la primera venta onerosa después de la recepción definitiva. Las transferencias entre empresas relacionadas no cuentan para agotar esta condición.
Recepción anterior
La recepción municipal definitiva debe ser anterior al 17 de octubre de 2026 y debe poder acreditarse ante la Dirección de Obras Municipales.
Documentación en plazo
La escritura debe firmarse durante la ventana o estar precedida por una promesa celebrada dentro de ella y otorgada por escritura pública o protocolizada.
3. ¿Qué pasa con estacionamientos y bodegas?
La exención también puede alcanzar los estacionamientos y bodegas asociados a la vivienda cuando se venden en el mismo acto o contrato.
Además, deben estar comprendidos en la misma recepción definitiva de la vivienda o contar con una recepción anterior a la publicación de la ley. Pide que cada anexo y su tratamiento tributario aparezcan expresamente en la cotización, promesa y escritura.
4. “Sin IVA” no equivale a descontar 19% del precio
El IVA no representa necesariamente el 19% del precio final publicado. El valor del terreno, la construcción y los créditos fiscales del vendedor influyen en el cálculo.
Durante la discusión legislativa, Hacienda estimó que el efecto comercial podría acercarse a 6%–7%. Esa cifra es una referencia general: el resultado real depende del proyecto, de la unidad y de cuánto traspase el vendedor al precio final.
5. El vendedor debe optar por la exención
El beneficio no se aplica automáticamente por el solo hecho de que una vivienda cumpla los requisitos. La ley permite que el vendedor o contribuyente opte por usarlo.
Antes de reservar, confirma por escrito:
- Que la unidad específica se acogerá a la Ley 21.850.
- Cuál es el precio de lista y el precio final con la exención.
- Si el estacionamiento y la bodega están incluidos.
- La fecha de recepción municipal definitiva.
- El plazo previsto para la promesa y la escritura.
Compara siempre el precio final efectivo y no solo una etiqueta publicitaria “sin IVA”. La cotización, la promesa y la escritura deben ser coherentes.
6. Compras realizadas antes del 1 de diciembre de 2026
La ley contempla una vía especial para ciertas operaciones realizadas desde la presentación del proyecto, el 22 de abril de 2026, y antes del inicio de la ventana general.
Si se pagó IVA y la escritura invoca expresamente el beneficio, el vendedor puede solicitar la devolución después de restituir ese impuesto a quien lo pagó. La aplicación práctica dependerá de las instrucciones del SII y de que se cumplan todas las condiciones legales.
Si tu operación está en este período, pide una revisión tributaria y legal individual. No asumas que la devolución es automática ni firmes basándote únicamente en una promesa comercial.
7. Checklist antes de reservar o firmar
- Solicita el certificado o antecedente de recepción definitiva.
- Confirma que se trata de la primera transferencia onerosa elegible.
- Pide una cotización que identifique la exención y el precio final.
- Verifica cómo se tratan estacionamiento y bodega.
- Revisa que la promesa y la escritura queden dentro del mecanismo y plazo legal.
- Pregunta qué ocurre si la firma se retrasa fuera de la ventana.
- Conserva todos los respaldos y solicita asesoría profesional si la operación ya fue firmada.
Preguntas frecuentes
¿La exención ya está vigente?
La Ley 21.850 fue publicada el 17 de octubre de 2026. La ventana general para usar la exención comienza el 1 de diciembre de 2026 y se extiende por un año, siempre que la operación cumpla todos los requisitos legales.
¿Significa un descuento automático de 19%?
No. La exención afecta el IVA aplicable a la operación, pero el impuesto no equivale necesariamente al 19% del precio final publicado. Durante la tramitación, Hacienda estimó un efecto comercial cercano a 6%–7%, aunque el resultado depende de cada proyecto y vendedor.
¿La inmobiliaria está obligada a ofrecer el beneficio?
No. La ley permite que el vendedor o contribuyente opte por la exención. Antes de reservar, pide que la inmobiliaria confirme por escrito si la unidad se acogerá y cuál será su precio final efectivo.
¿Puedo acceder si ya tengo otra propiedad?
Los cuatro requisitos de la exención no exigen que esta sea la primera propiedad del comprador. Lo relevante es que la venta y la vivienda cumplan las condiciones de la Ley 21.850.
¿Incluye estacionamientos y bodegas?
Puede incluirlos cuando se vendan junto con la vivienda en el mismo acto o contrato y cumplan las condiciones de recepción municipal que establece la ley.
¿Califica un proyecto que todavía no tiene recepción definitiva?
No para esta exención. La recepción definitiva de la vivienda debe ser anterior a la publicación de la ley, es decir, al 17 de octubre de 2026.
Fuentes oficiales
Biblioteca del Congreso Nacional: Ley N.º 21.850
Cámara de Diputadas y Diputados: tramitación del Boletín 18.216-05
Ministerio de Hacienda: antecedentes del proyecto